도시가 커진다고 가치도 커지는 것은 아니다.
세종시 부동산은 지금, 두 번째 선택의 기로에 서 있다."
한때 대한민국 부동산 시장에서
'미래를 약속받은 땅'이라 불리던 세종시.
- 행정중심복합도시
- 정부 부처 이전
- 스마트시티 개념
이 모든 키워드를 등에 업고,
세종시는 폭발적으로 성장했다.
그러나 지금,
2025년 현재 세종시의 부동산 시장은
찬란했던 과거의 그림자와 싸우고 있다.
오늘은
KB 실거래가 데이터를 바탕으로
지금 세종시 부동산은 어디쯤 와 있는가?를 진단해본다.
1. 거래량은 살아났다. 그러나 가격은?
KB 실거래 데이터에 따르면
2024년 하반기부터 세종시 아파트 거래량은 확실히 회복세를 보이고 있다.
- 금리 안정 기대감
- 2~3년간 급락했던 가격 부담 완화
- 실거주 수요의 재유입
▶ 100억 부자의 해석:
"죽었던 시장이 꿈틀거리기 시작했다.
하지만 거래량 회복만으로 '회복'을 말하긴 이르다."
문제는 가격이다.
- 과거 고점 대비 여전히 20~30% 하락한 단지가 많다.
- 고점 회복은커녕, 현재 가격은 5~6년 전 수준에 머물러 있다.
▶ 핵심:
"거래는 늘었지만, 가격은 아직 깊은 골짜기 속에 있다."
2. 세종시 내부에서도 양극화가 심하다
세종시는 단일 도시가 아니다.
6생활권으로 나뉘어, 지역별 격차가 극심하다.
| 1-4생활권 (어진동, 정부청사 주변) | 최고 입지, 정부기관 밀집 | 거래 활발, 가격 하락폭 제한적 |
| 2-4생활권 (새롬동, 다정동) | 학군, 생활인프라 구축 | 가격 일부 반등 시작 |
| 5-6생활권 (고운동, 연서면 쪽) | 외곽, 교통 불편, 인프라 부족 | 여전히 거래 부진, 가격 약세 |
▶ 100억 부자의 분석:
"세종시에서도 '살아남는 곳'과 '서서히 죽어가는 곳'이 갈라지고 있다."
특히 핵심생활권(1,2생활권)과 외곽지역 간
가격 차이는 앞으로 더 벌어질 가능성이 크다.
3. 왜 세종시는 이렇게 힘든가?
1) 수요 한계
- 정부 이전은 이미 완료됐다.
- 추가 수요가 제한적이다.
2) 신규 공급 폭탄 : 6생활권, 5생활권
- 입주 물량이 많았던 시기가 끝나지 않았다.
- 입주 물량 부담은 여전히 가격 회복을 막고 있다.
3) 지역적 고립성
- 대전과의 거리 문제
- 자족기능 미비 → 직장/교육/문화 모든 면에서 한계
▶ 부자의 관점:
"꿈은 컸지만, 현실은 따라오지 못했다."
4. 세종시 투자, 어떻게 봐야 할까?
1) 핵심생활권 이외 지역 투자 금지
- 정부청사 주변, 나성동, 새롬동/다정동 등 핵심지 외 는 글쎄 ?
- 외곽 지역은 절대 매수할 메리트가 있을까?
2) 급매물만 선별 매수
- 시장 전반이 살아나기 전까지 지켜보자.
- 시세보다 10~20% 저렴한 급매물만 고려.
3) 최소 5년 장기 보유 전략
- 단기 반등 기대는 금물.
- 행정수도 추가 이전, 수도권 인구 유입 같은 장기 호재에 기대야 한다.
▶ 부자의 행동 원칙:
"지금은 부풀린 꿈에 베팅할 때가 아니다.
남은 구조를 보고 신중하게 골라야 할 때다."
✨ 핵심 인사이트 정리
| 거래량 | 회복 중이나 가격은 아직 깊은 저점 |
| 지역별 차이 | 핵심생활권 vs 외곽 → 극심한 양극화 |
| 투자 전략 | 핵심지 급매물 선별, 장기 보유 전제 |
🔥 100억 부자의 한 줄 조언
"모두가 꿈꿀 때 뛰어든 사람은,
지금 현실을 직시하지 않으면 두 번 무너진다."