2024년 말 기준, 전국 미분양 아파트 7만 호 중 무려 76%가 비수도권에 집중됐다. 이 중 대형 평형은 적고, 대부분은 중소형. 초기 분양률은 수도권 84%에 비해 5대 광역시는 63%, 기타 지방은 48%로 초라한 수준이다. 이런 데이터를 보면 대부분 투자자들은 "비수도권은 절대 안 돼"라고 말한다. 하지만 100억 부자들은 이 와중에도 ‘미니멀 투자처’를 찾는다.
핵심 분석: 무너지는 곳에서 기회를 잡는 법
1️⃣ 중소형 평형 중심의 미분양 — 금융위기 때처럼 대형 평형이 주력이었다면 부담이 크겠지만, 지금은 중소형이 많다. 이 말은 역설적으로, 실수요 회복 신호만 켜지면 미분양 해소 속도가 빠를 수 있다는 뜻이다.
2️⃣ 지방별 온도 차 — 전북(전주혁신도시)은 청약경쟁률 300대1을 넘긴 사례가 있지만, 경북·경남 일부 지역은 5대1도 못 넘긴다. 즉, 단순히 ‘비수도권’이라는 한 줄로 퉁칠 수 없다.
3️⃣ 정부의 미세한 정책 시그널 — 비수도권 디딤돌 대출 우대금리, 미분양 매입 지원, 금융기관 인센티브 등 정책 지원이 지속된다. 즉, 중앙정부의 회생 시그널이 있는 지역과 없는 지역을 구분해야 한다.
결국, 돈 있는 투자자들은 전체 비수도권을 바라보는 게 아니라, 부분적 회복 신호가 켜진 곳만 선별한다.
💡 Insight Box
✅ 비수도권 미분양은 단순한 ‘폭탄’이 아니라, 지역별로 해체할 수 있는 폭탄이다.
✅ 100억 부자들은 중소형, 지방별 정책·수요 분석을 통해 미니멀 포트폴리오를 짠다.
✅ 전체 시장을 다 보지 말고, 회복 신호가 선별적으로 켜진 지역만 보라.
부자의 인사이트: 미니멀 투자처의 DNA
100억 부자들은 이렇게 행동한다.
- "최고 청약 경쟁률, 최고 분양률 지역은 여전히 강하다."
- "중소형 위주 단지는 언제든 실수요자가 되살릴 수 있다."
- "정부가 손대겠다고 약속한 지역은 돈이 모인다."
그래서 그들은 전북 전주혁신도시, 충남 세종, 강원 춘천 같은 미니멀 지역만 노린다. 투자금은 최소화하고, 현금화 속도는 극대화한다. 큰 판에서 다 돈을 넣는 게 아니라, 극도로 선별된 판에서만 돈을 넣는 게 부자의 룰이다.
정리·조언
비수도권 미분양 폭탄은 언론에서 말하는 것만큼 단순하지 않다. 총량만 보면 리스크지만, 쪼개보면 일부 지역은 빠른 회복 구간이 된다. 100억 부자들은 이걸 안다. 그들은 거대한 판을 감당할 생각이 없다. 작게, 빠르게, 선별적으로 들어가는 미니멀 전략만이 진짜 생존 전략이다.
단, 글로벌 경기 침체나 건설사 연쇄 부도 상황이 오면 비수도권 회복 시점은 최소 3~4년 지연될 수 있다.