부동산 거래량 증가 = 시장 회복? 착각을 경계해야 하는 이유
“숫자는 진실을 말하지 않는다.
숫자를 읽는 사람이 진실을 읽어야 한다.”
2025년 부동산 시장.
거래량이 살아나고 있다는 뉴스가 쏟아진다.
• “서울 아파트 거래량 2배 증가!”
• “수도권 거래량 반등!”
하지만 나는,
그리고 많은 부자들은 조용히 고개를 젓는다.
“거래량 증가가 곧 시장 회복이라는 착각은 위험하다.”
오늘은,
왜 거래량이 늘어도 시장은 살아난 것이 아니며,
진짜 부자들은 어떤 신호를 기다리는지
이야기해보겠다.
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1. 거래량 증가 = 심리 반등.
KB부동산 데이터에 따르면
2025년 3월 기준, 서울 아파트 거래량은
작년 동기 대비 약 1.7배 증가했다.
하지만 가격은?
• 여전히 제자리.
• 소폭 반등한 지역도 있지만 상승폭은 제한적.
왜 이런 현상이 발생할까?
▶ 실제 상황
• 금리 안정 기대감 → 일시적 매수세 유입
• 급매물 중심 거래 → 정상가격 거래 아님
• 실수요 중심 거래 → 투자 수요는 여전히 관망
▶ 100억 부자의 시선:
“심리가 살아나는 것은 초입일 뿐,
자산 가격을 밀어올릴 정도로 강한 수요는 아직 돌아오지 않았다.”
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2. 거래량 착시의 3가지 함정
1) 급매 해소 착시
• 하락장 내내 쌓여있던 급매물들이
금리 안정 기대에 힘입어 일부 소진되면서
‘거래량 급증’ 착시를 만든다.
2) 기준 연도 효과 착시
• 작년(2024년) 거래량이 워낙 바닥이었기 때문에
그에 비하면 두 배, 세 배 늘어나는 것은 자연스러운 수치 왜곡이다.
3) 국지적 반등 착시
• 강남권, GTX 예정지 등
일부 지역에서만 거래가 살아나는데,
마치 시장 전체가 회복되는 것처럼 보도된다.
▶ 100억 부자의 경고:
“숫자는 문맥을 잃으면 거짓말이 된다.”
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3. 진짜 회복 신호는 무엇인가?
단순한 거래량 증가가 아니라,
다음 3가지 조건이 함께 충족될 때만 시장 회복이라 부를 수 있다.
지금은 이 세 가지 중 어느 하나도 충족되지 않았다.
• 가격은 여전히 지지부진하고
• 투자 수요는 관망하고 있으며
• 실거주 수요조차 대출 규제, 금리 불확실성 때문에 신중하다.
▶ 부자의 결론:
“거래량만으로는 절대 움직이지 않는다.
자산 시장은 거래량+가격+수요가 함께 살아날 때만 진짜로 돌아온다.”
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4. 착각하면 어떻게 되는가?
많은 사람들이
“거래량 늘었네? 이제 무조건 오른다!”
하면서 성급히 시장에 진입한다.
하지만 결과는?
• 가격이 반등하지 못하면
• 구매자는 2차 하락장에 갇히고
• 투자금은 회수 불가능해진다.
▶ 실제 예시
• 2010년대 초반 수도권 외곽 아파트:
거래량은 늘었지만 가격은 다시 하락.
수년간 회복 못하고 매몰된 사례 다수.
▶ 100억 부자의 사고법
“시장에 먼저 뛰어드는 사람이 돈을 버는 게 아니다.
시장에 살아남는 사람이 돈을 버는 것이다.”