전세가 사라지는 날, 시장은 조용히 바뀌고 있었다
2025년 서울 부동산 시장.
이상한 조용함이 번지고 있다.
매물이 없다.
전세가 없다.
남은 건 ‘높아진 월세’와 ‘눈치만 보는 수요자’뿐이다.
전세가 사라지고 있다.
하지만 진짜 부자들은 이 조용한 변화 속에서
벌써 새로운 자리를 잡고 있었다.
1. 전세 실종은 단순한 가격 문제가 아니다
2025년 서울 주요 지역의 입주 물량은
전년 대비 57% 감소했다.
(예: 강남 3구 1,160세대 → 517세대)
이는 가격이 올라도 선택할 수 있는 매물이 없다는 뜻이다.
전세 품귀 현상은
- 수요 폭증 때문이 아니라
- 공급 구조의 급변,
- 임대사업자 철수,
- 임대차법과 전월세 전환 부담
이 복합적으로 겹친 결과다.
▶ 100억 부자의 해석
"전세의 실종은 시장의 교란이 아니라, 구조의 붕괴다."
이건 단기 반등도 아니고, 일시적 착시도 아니다.
전세라는 시스템이 시장에서 ‘점점 사라지고 있는’ 것이다.
2. 이 사라지는 시장에서 부자들이 읽은 시그널
부자들은 이미 이 흐름을 3년 전부터 읽고 있었다.
- 전세의 핵심인 ‘자금 활용 레버리지’가 사라지면
→ 수요자는 구매력이 약해지고
→ 임대인은 보증금 회수가 불확실해지며
→ 시장의 핵심 거래 방식이 바뀐다.
부자들이 내린 결론은 간단했다.
| 수익 전략 | 전세 끼고 갭 투자 | 월세 수익형 중심 전환 |
| 운영 방식 | 장기 보유 후 시세 차익 | 고정 임대수익 + 매도 타이밍 전략 |
| 포지셔닝 | 저금리 활용, 전세 레버리지 | 유동성 확보, 고임대 전략 집중 |
▶ 부자의 시선
"전세의 소멸은 게임의 룰이 바뀌는 신호다.
이때 가장 먼저 룰을 바꾸는 자가 이긴다."
3. 지금의 전세 시장, 숫자보다 더 무서운 '공백'
“지금 서울 전세시장은 2016년보다 수요가 적고,
공급도 적고, 거래도 없다.
그런데 가격만 오른다. 이건 기형이다.”
이 말은 정확하다.
- 매물이 없는데 수요가 몰린다
- 임대인들은 월세 전환을 선호한다
- 세입자들은 갈 데가 없다
이 공백 속에서
전세는 점점 ‘고급 상품’이 되어간다.
▶ Insight Box
전세는 더 이상 기본 선택지가 아니다.
이제 전세는 ‘가질 수 있는 사람만 갖는’ 고급 옵션이 된다.
그 공백에서 부자들은 월세 수익형 포지션으로 전환을 마쳤다.
4. 투자자는 어떻게 대응해야 하는가
① 전세를 기본 전제로 한 투자는 종료하라
- 전세 끼고 매수 → 위험
- 전세 안정성 기대 → 착각
② 월세 수익형 자산을 재정비하라
- 소형 오피스텔, 도시형 생활주택, 신축 다가구
- 핵심지 도보 입지 + 풀옵션 + 즉시 수익 가능
③ 고정 수익률 vs 자산 가치 상승 균형 포트폴리오 구성
- 수익형 자산은 공실 방어력 중심으로
- 실거주 자산은 대출+보증금 구조 정비 필요
▶ 100억 부자의 전략
"수익률 4%가 예전엔 지루해 보였지만,
이제는 그게 ‘유일한 확실성’이 되는 시대다."
전세는 사라진다. 시장은 새로 그려진다.
전세가 사라진다는 건
시장에 빈 공간이 생긴다는 뜻이 아니다.
그 자리를 누군가는 벌써 채우고 있다.
그 누군가는 바로, 부자들이다.
- 갭투자에서 월세 전략으로
- 시세차익에서 수익률 중심으로
- 대출 레버리지에서 현금 유동성 전략으로
이미 판을 바꾼 사람만이
이 새 게임에서 승자가 된다.
▶ 100억 부자의 마지막 한 줄 조언
"남들이 전세 품귀를 뉴스로 볼 때,
나는 이미 월세 수익 보고서를 쓰고 있었다."